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房地產(chǎn)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境

課程大綱
一、房地產(chǎn)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境
（一）中國經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境復(fù)雜化
1、世界經(jīng)濟出現(xiàn)下行風(fēng)險
2、*關(guān)系復(fù)雜化
3、中國外部環(huán)境不友好加劇
4、貿(mào)易大戰(zhàn)硝煙彌漫
（二）中國經(jīng)濟下行壓力加大
1、支撐經(jīng)濟高速發(fā)展的紅利不再
（1）人口紅利
（2）WTO紅利
（3）資源紅利
（4）環(huán)保紅利
（5）比較優(yōu)勢紅利
2、拉動經(jīng)濟的手段難以奏效
（1）金融大放水的方式風(fēng)險重重
（2）舉債高杠桿的方式不可持續(xù)
（3）新基建發(fā)力但規(guī)模不如從前
（4）出口市場改變存在不確定性
（5）消費潛力進一步釋放有困難

二、房地產(chǎn)影響因素
（一）經(jīng)濟發(fā)展
1、中國經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r
2、經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場
（二）國家政策
1、國家政策影響房地產(chǎn)市場興衰
2、近20年房地產(chǎn)周期與調(diào)控
3、哈里森周期與中國政策房市
4、房住不炒成為主基調(diào)
5、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段
（三）人口因素
1、人口總量及結(jié)構(gòu)
2、劉易斯拐點
3、人口紅利拐點
4、人口老齡化加速
5、90后比80后數(shù)量下降幅度太大
6、結(jié)婚對數(shù)持續(xù)下行
7、不同年齡購房群體特點及購房需求
（四）金融政策
1、貨幣供應(yīng)量
2、利率
3、信貸政策
4、首付比
5、抵押率
6、金融加杠桿與去杠桿
（五）財稅政策
1、94年分稅制改革
2、土地財政
3、房地產(chǎn)稅
（六）居民收入
1、居民可支配收入
2、房價收入比
（七）土地政策
1、土地拆遷補償制度
2、土地開發(fā)儲備制度
3、土地出讓制度
（八）城鎮(zhèn)化進程
1、政策指引城鎮(zhèn)化
2、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的城鎮(zhèn)化
3、新型城鎮(zhèn)化
4、大城市病與驅(qū)逐低端人口的逆城鎮(zhèn)化
5、鄉(xiāng)村振興與返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的逆城鎮(zhèn)化
6、哪些城鎮(zhèn)有發(fā)展機會
（九）區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略
1、四大經(jīng)濟板塊
2、一帶一路
3、京津冀協(xié)同發(fā)展（雄安新區(qū)）
4、長江經(jīng)濟帶
5、粵港澳大灣區(qū)
（十）消費者變化
1、購房群體觀念在變
2、家庭小型化
3、政策引導(dǎo)多元化回歸居住屬性

房地產(chǎn)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境